Est-ce qu’une concordance entre la vocation touristique et le produit immobilier est possible ?

4 mai 2014

Par Peter Gaudet, associé sénior, et Karine Bourget, consultante chez Horwath HTL

Depuis les trois dernières années, le Canada enregistre un volume plus important de transformation hôtelière que durant les dix années précédentes.

Une analyse des ventes hôtelières au Canada indique que le Québec n’est pas épargné par cette tendance. En fait, entre 2001 et 2013, la province a enregistré onze ventes d’hôtels aux fins de transformation, alors que l’Ontario en enregistre quinze, la Colombie-Britannique, cinq, et l’Alberta, Terre-Neuve et le Manitoba, une chacune.

LA DOUBLE VIE D’UN PRODUIT HÔTELIER

Avant de spéculer sur les raisons de ces fermetures et éventuelles transformations, il faut d’abord comprendre certaines notions qui sont à la base de ces ventes. Par ailleurs, notons dès le départ qu’un hôtel est un produit à la fois immobilier et touristique, et que la gestion de ces deux produits n’est pas toujours semblable.

Au début du XXe siècle, les compagnies hôtelières se sont lancées dans l’acquisition d’hôtels dans le but de faire croître leur portefeuille de représentation à travers les États-Unis. Cependant, les difficultés de l’industrie touristique dans les années 1970 et 1990 ont fait que ces mêmes compagnies ont délaissé le marché immobilier pour revenir à leur racine hôtelière.

Depuis les deux dernières décennies, nous remarquons ainsi une certaine évolution quant à la structure même de la propriété hôtelière, alors que plusieurs compagnies hôtelières se sont distancées du modèle immobilier/propriétaire pour se diriger vers un modèle de franchise ou de contrat de gestion.

Certains stipulent que cette tendance a débuté en 1992 lorsque Marriott s’est subdivisée en deux : la division immobilière et la division gestion/franchise hôtelière. Les compagnies Hilton et Starwood ont suivi la tendance, et aujourd’hui ces trois compagnies hôtelières reconnues, qui représentent plus du tiers des chambres d’hôtel en Amérique du Nord, ne sont propriétaires ou locataires que de 2,5 % des hôtels qu’elles représentent.

Cela soulève une question : qui sont donc les propriétaires de ces établissements hôteliers ? Nous nous référons ici à la composition des acheteurs d’hôtels, souvent un indicateur de la composition des propriétaires d’hôtels en général. Selon Colliers, les acheteurs d’hôtels au Canada en 2012 sont diversifiés. Les diagrammes suivants illustrent l’évolution entre les acheteurs en 2009 et celle de l’année 2012.

Entre ces deux années, ce sont les sociétés immobilières qui deviennent la catégorie d’acheteurs la plus importante, avec 43 % des transactions totales en 2012. Cette catégorie est suivie par celle des fonds de placement en immobilier qui enregistrent la croissance la plus forte, passant de 2 % à 16 %.

Les objectifs de ces multiples types de propriétaire de produit hôtelier sont fort différents selon leur catégorie. Alors que les investisseurs privés, institutionnels et les sociétés immobilières hôtelières peuvent avoir des calendriers à plus long terme, l’échéancier des fonds de placement en immobilier et des sociétés immobilières peut varier, voire raccourcir, si le retour sur investissement immobilier est faible.

VOCATION HÔTELIÈRE : LA MEILLEURE ET LA PLUS UTILE ?

L’arrivée de ces nouveaux propriétaires axés sur le retour sur investissement et l’analyse de portefeuilles entraîne souvent des résultats de nature immobilière plutôt que de nature hôtelière, ce qui se traduit souvent, ces dernières années, en changement de vocation.

Bien que ces changements de vocation semblent déroutants, notons que pendant les années 1970 et 1980, bon nombre d’établissements canadiens ont trouvé une vocation hôtelière à la suite d’une transformation d’appartements, de bureaux, ou d’anciennes usines.

Aujourd’hui, nous assistons à un retour aux sources. À Montréal, on retrouve les hôtels Château Royal, Clarion Manoir Lemoyne et Le Montfort, qui étaient des complexes résidentiels à l’origine et qui ont été convertis en hôtels, pour finalement reprendre leur vocation résidentielle.

Outre les vocations résidentielles, d’autres projets prévoient la transformation d’hôtels en résidences pour personnes âgées. Au Québec, nous ne comptons que deux projets d’importance de ce type, malgré une dizaine de projets à travers le Canada depuis 2001.

Un autre type de changement de vocation consiste en la transformation d’hôtels en résidences pour étudiants. Comme pour les résidences pour personnes âgées, les équipements hôteliers se prêtent bien à ce genre de transformation. Déjà, à Montréal, l’Université McGill a procédé à la transformation de trois hôtels entre 2003 et 2010.

Nous constatons, par contre, que le marché des résidences pour étudiants est relativement peu développé au Canada et que les universités ont des fonds plutôt limités pour ce type de projet, d’où l’entrée en scène des promoteurs privés. Bien que le concept de résidences privées pour étudiants soit relativement nouveau au Canada, ce marché est à un stade plus avancé aux États-Unis, comme en Europe.

ÉQUILIBRE DANS L’INDUSTRIE ET RETOUR SUR INVESTISSEMENT

L’objectif pour l’industrie hôtelière est d’atteindre un équilibre entre l’offre hôtelière et la demande pour cette offre, de sorte que tous les intervenants de l’industrie tirent un retour sur investissement optimal.

Toutefois, comment définir un retour sur investissement optimal ? Est-ce le point mort ? Est-ce un retour de 5 %, de 10 % ou de 15 % ? Les évaluateurs prévoient généralement un retour sur investissement de plus ou moins 8 % à 12 % sur la portion des capitaux propres à l’investisseur hôtelier. Par contre, est-ce assez ou trop – surtout en considérant les besoins pour le remplacement des meubles, de la machinerie et des équipements (« MM&E » ou « FFE » en anglais)¹ ? Voilà possiblement le point commun entre toutes les ventes récentes aux fins de transformation.

CYCLE DE VIE DU PRODUIT HÔTELIER

Alors que l’état des marchés hôteliers est souvent pointé du doigt lors des fermetures récemment annoncées, nous relevons que les deux marchés les plus affectés, soit Montréal et Québec, enregistrent les taux d’occupation les plus élevés depuis 2000 (exception faite pour l’année 2008 à Québec), soit 67,6 % et 58,2 % respectivement.

Nous écartons ainsi la notion susmentionnée et nous persistons plutôt sur la notion du cycle de vie du produit hôtelier.

En fait, à la base de tout investissement immobilier, l’âge, l’état de l’immeuble et les vocations possibles sont d’importantes considérations lors de l’achat.

Une analyse d’un échantillon de plus ou moins 10 % de l’inventaire hôtelier au Québec démontre que près du tiers des hôtels à travers la province a en fait plus de 30 ans. Ainsi, nous observons que plusieurs de ces hôtels, y compris ceux récemment fermés, ont déjà vécu deux ou trois cycles de vie.

Alors survient le moment dans chaque cycle où le propriétaire doit analyser l’équilibre entre un investissement important en rénovations majeures afin de mettre à jour le produit ou tout simplement la vente éventuelle de l’actif. Ajoutez à cet ensemble un acheteur potentiel qui se présente avec une offre d’achat jugée intéressante et voilà que les propriétaires d’hôtels ont une solution de rechange possible à l’investissement en rénovations.

En conclusion, le fait que l’objectif de tout investisseur est d’obtenir un retour sur investissement en atteignant ses objectifs de base, et que le cycle de vie de tout produit hôtelier doit éventuellement prendre fin, la disposition d’actifs trouve naturellement sa place dans ce cycle de vie. Quant à la vocation future de ces établissements hôteliers récemment vendus ou fermés, celle-ci demeure à la discrétion de l’acheteur et sera à suivre afin de voir s’ils s’avèrent des investissements opportuns.



  • ¹ La réponse à cette question suivra dans un prochain article.
  • ² Le lecteur notera que l’hôtel Loews Le Concorde a été vendu aux Résidences Soleil. L’objectif annoncé considérait une transformation en résidence pour personnes âgées. Au moment de cette parution, les rumeurs veulent qu’il y ait eu une vente subséquente, laquelle prévoit la transformation possible de l’hôtel en établissement « condo-hôtel ».

Photo : © Tourisme Montréal

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