Baux commerciaux : 10 clés pour aborder cette étape tant redoutée

13 mars 2017 - Par Pierre-Alain Belpaire

« On est des cuisiniers, pas des spécialistes en immobilier ! » La phrase peut faire sourire, elle respire pourtant la franchise et l’honnêteté. Amis de longue date, Tommy Roy et Olivier Marcoux ont ouvert voici quelques semaines les portes de leur restaurant L’Arlequin, niché entre le fleuve SaintLaurent et le centre-ville de Rimouski. Lorsqu’est venu le temps de discuter bail, loyer et autres joyeusetés chiffrées, les deux jeunes chefs ont eu un réflexe salvateur : « On s’est renseignés, on a lu, on a comparé, mais surtout, on s’est fait aider », concède Olivier. « On a tous deux été formés au Centre de formation professionnelle Pavillon-de-l’Avenir, à Rivière-du-Loup. On nous y a enseigné plein de choses utiles en cuisine, mais ce volet-là de la vie professionnelle, on n’y connaissait rien », poursuit son compère. Grâce aux conseils reçus et à une bonne dose de patience, le dynamique duo aura finalement réussi à mettre la main sur le « local parfait ». « Mais ce fut bien plus long et difficile que prévu… »

Pour vous aider à aborder ce chapitre complexe mais inévitable de votre aventure professionnelle, HRImag vous présente une liste de conseils à suivre et vous fournit quelques outils qui devraient vous aider à éviter certaines erreurs lourdes de conséquences

1. FAITES APPEL AUX EXPERTS
Comme le soulignent les deux jeunes restaurateurs du Bas-du-Fleuve, il vaut mieux reconnaître humblement son ignorance et faire appel à des professionnels qui maîtrisent les termes utilisés, les particularités juridiques, les chiffres exacts et les dernières tendances. « Surtout que, en face de vous, vous aurez des gens qui baignent dans ce milieu et qui ne voudront pas spécialement vous faire de cadeau », glisse le consultant en restauration Yvan Piquette. En vous retrouvant seul et désarmé face à eux, vous pourriez rapidement regretter votre fierté mal placée.

2. SOYEZ DANS LE RATIONNEL, PAS DANS L’ÉMOTIONNEL
En immobilier, le coup de foudre est sans doute votre plus grand ennemi. « S’il entame les négociations en se disant qu’il lui faut absolument ce bâtiment-là, en s’imaginant déjà derrière son comptoir, l’exploitant se tire une balle dans le pied dès le départ ! » souligne Gilles Trépanier, conseiller au sein du groupe Restolutions. Respirez donc un bon coup, reprenez vos esprits et n’essayez surtout pas de boucler ce dossier en quelques semaines à peine. « Entre vos premières recherches et l’ouverture du restaurant, il devrait y avoir une période de 9 à 18 mois, dont 3 à 6 mois pour la seule négociation du bail », estime Yvan Piquette.

3. LA NÉGOCIATION EXISTE VRAIMENT
Vous aurez peut-être la désagréable impression de n’être qu’une petite souris sur le point de se faire dévorer par une horde de gros chats affamés. Détrompez-vous ! « Les gens ne sont pas toujours au courant des atouts qu’ils ont en étant locataires, des bonis qu’ils peuvent aller chercher. Quelle erreur ! » se désole Yve Beaudoin, responsable des baux pour le Groupe D-Resto. « Pourtant, si les deux parties sont réalistes et jouent le jeu, une vraie négociation est possible », affirme Me Luc Audet, spécialiste en droit des PME.

4. RESTEZ SOUS LA BARRE DES 10 %
En 2014, un restaurateur exploitant un établissement « service aux tables » consacrait en moyenne 7,3 % de son budget à son bail, selon des chiffres fournis par l’Association des restaurateurs du Québec (ARQ). La proportion grimpe à 8,9 % dans le cas du « service au comptoir », précise l’ARQ. « La règle est simple : si vous ne voulez pas prendre de risques, le montant de votre bail, incluant taxes et frais communs, ne devrait jamais excéder 10 % des ventes projetées. Idéalement, ce chiffre devrait même se trouver sous les 9 %, voire 8 % », note Yve Beaudoin.

5. ESTIMEZ SANS SURESTIMER
Durée, coûts, emplacement, superficie… Assurez-vous d’avoir un dossier immobilier qui corresponde, en tous points, à votre projet professionnel. « Cela implique notamment de faire de bonnes prévisions des ventes, relève Yvan Piquette. Le problème, c’est que de nombreux exploitants vont se voir trop beaux et surestimer leurs chiffres. » « Les entrepreneurs sont des rêveurs : la plupart n’imaginent pas une seconde être contre-performants ou que leur projet puisse prendre un peu de temps avant de décoller. Restez modestes et réalistes ! » conseille Me Audet.

6. LE DIABLE EST DANS LES DÉTAILS
Lisez, relisez, relisez encore. Qu’il s’agisse des heures d’ouverture, de l’usage des lieux loués, d’une clause d’exclusivité ou encore des assurances, les baux contiennent énormément de détails qu’il vous faudra vérifier et comprendre. « Si le bail mentionne par exemple "des services Hydro proches de la bâtisse", allez voir par vous-même. Je me souviens d’un cas où l’Hydro se trouvait à plus de 200 pieds du bâtiment. On ne devait pas avoir la même notion de proximité… » sourit Yve Beaudoin.

7. À QUI LES AMÉLIORATIONS LOCATIVES ?
Installation d’une terrasse, pose d’un comptoir moderne ou d’une nouvelle hotte, aménagement d’une chambre froide… Durant votre séjour, vous améliorerez peut-être l’état du bâtiment que vous occuperez. « Mais si vous ne faites pas attention, il est possible qu’une fois le bail arrivé à son terme, vous deviez les abandonner au propriétaire », prévient Me Luc Audet.

8. RANGEZ VOTRE BOULE DE CRISTAL
Pensez à l’avenir et prévoyez des options de renouvellement dès la signature du bail. « La grande question sera de fixer le prix auquel on renouvellera, intervient Me Audet. Puisque personne ne peut prédire l’avenir et qu’on ignore aujourd’hui quelle sera la valeur locative d’un local commercial dans 5 ou 10 ans, il vaut mieux jouer de prudence et s’en remettre à la valeur marchande au moment de ce futur renouvellement. »

9. GARDEZ-VOUS UNE PORTE DE SORTIE
La signature d’un bail est-elle un engagement irrévocable ? Oui, mais… « Le bail peut prévoir une clause de résiliation. Cette dernière pourrait stipuler par exemple que le locataire a le droit de résilier unilatéralement le bail en transmettant au préalable un avis écrit à cet effet à l’autre partie », indique Me Jeff Talbot, avocat au cabinet BLG et expert en droit immobilier. Une telle clause de sortie ne fait pas toujours sourire les locateurs, mais elle peut s’avérer judicieuse pour le locataire, surtout si l’immeuble a accueilli plusieurs exploitants en peu de temps. « À moins que son bail l’en empêche, le locataire aura également la possibilité de céder son bail ou de sous-louer les locaux s’il désire les évacuer. » Locataire et propriétaire peuvent aussi décider en tout temps, d’un commun accord, de résilier le bail.

10. PUBLIEZ VOTRE BAIL !
Une fois que vous aurez analysé, compris, négocié et signé ce fameux bail, n’oubliez pas de le publier au Registre foncier du Québec. Ce geste, facultatif, pourrait changer bien des choses. « Imaginez que le propriétaire vende l’immeuble et que vous vous retrouviez avec un nouveau locateur... Si le bail n’a pas été publié au préalable, le nouveau venu pourrait, en toute légalité, y mettre fin et vous jeter dehors après un an. Si, par contre vous l’avez publié, il sera obligé de le respecter jusqu’à son terme, illustre Me Talbot. La publication, c’est une mesure peu coûteuse qui permet d’éviter des drames. »

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